Rahoitus

Ankarasti ottaen ainoa vuoden 2009 yhtiökokouksen antama valtuutus koski alustavaa selvitystä ullakkorakentamisen taloudellisesta hyödystä, jonka perustalta hankkeen mahdollista jatkamista vasta piti arvioida. Ullakkohankkeet eivät nimittäin ole aina osoittautuneet taloudellisesti hyödyllisiksi vaan myös päinvastaisia tapauksia ja tappiollisiksi muodostuneita hankkeita on ollut. Nämä taas talonyhtiöt todella suuriin vaikeuksiin. Tai kuten ullakoita paljon tehnyt rakentaja sanoi. Ullakkorakentaminen ei ole kovin hyvää tai varmaa bisnestä.

Sivuston konsultoitua myös rakennusalan diplomi-insinöörejä ja talonrakennuksessa käytännössä toimivia asiantuntijoita nämä ilmoittivat itse ullakkorakentamisen olevan kohteessamme taloudellisesti järjetöntä. Mahdollinen voittomarginaali jää alle tappiomarginaalin.

Oletetun saadun summan pitäisi olla laskettavissa miljoonissa ja siihen voisi päästä ainoastaan lisäkerroksia rakentamalla mikä onkin ullakkorakentamista kannattavampaa nykyajan toimintaa. Meidän talossa tämä ei kuitenkaan ole mahdollista. Ullakkorakentaminen kuuluu kuitenkin jo menneisyyteen samoin kuin katon korjaus ullakkorakentamisen  kautta. Uusilla tekniikoilla vanhatkin katot pystytään uusimaan vastaaviksi tekemällä työ muualla ja asentamalla sitten katto paikalleen vanhan tilalle.

Jos kuitenkin vanhakantaiseen ullakkorakentamiseen halutaan mennä sen rahoitus voidaan toteuttaa lähinnä kahdella tavalla. Ullakko voidaan joko myydä rakennusliikkeelle tai sitten talonyhtiö voi itse toimia rakennuttajana ja myydä sitten valmiit asunnot kallimpaan hintaan. Kummassakin on omat riskinsä, itse rakentamisessa varsinkin.

Myyminen urakoitsijalle: Talonyhtiön ei tarvitse ottaa lainaa rakentamiseen ja sitä riskiä ettei asunnoista saadakaan rakennuskuluja vastaavaa taloudellista hyötyä, jossa hanke muuttuisi tappiolliseksi. Erittäin vaativan ullakkorakentamisen rakentamis- ja valvontakulut eivät tulisi talonyhtiölle. Toisaalta talonyhtiön on asettava erittäin vahvat vaatimukset ja ehdot urakoitsijalle ja huolehdittava, että urakoitsija on mahdollisimman vakavarainen, luotettava ja kokenut tekijä. Talonyhtiö joutuu suuriin vaikeuksiin jos esimerkiksi rakennusoikeuden ostanut urakoitsija menee konkurssiin, lopettaakin työt tai tekee ne mahdollisimman huonosti pyrkiessään puristamaan itselleen voittoa rakentamisesta.

Talonyhtiön hallitus olikin jo kahteen otteeseen ja ilman yhtiökokouksen lupaa pyytänyt ostotarjoituksia ullakosta eri urakoitsijoilta. Keväällä 2011 ullakkosta tarjouksia pyysi märkäsaneeraustra suunnitellut Finnmapp Consulting ja keväällä 2012 näitä oli pyydetty jälleen. Osakkaille näistä ei kerrottu sillä koko ullakkohanke tuotiin hyväksyttäväksi yhtiökokoukselle vasta hallituksen sitouduttua siihen rahallisesti jälkikäteen ylimääräisessä  yhtiökokouksessa 10.5.2012. Tällöin hallitus halusi jälleen ullakon myyntilupaa, jotta tarjouksia olisi voitu kysyä, vaikka se todellisuudessa oli näin jo ainakin kahteen otteeseen tehnyt.

Talonyhtiö rakennuttajana. Talonyhtiö olisi paremmin kontrollissa rakennustöiden suhteen, mutta samalla itse vastuullinen vaativasta rakennustyöstä, johon talonyhtiöllä ei ole tarvittavaa osaamista. Samoin kaikki rakennuskustannukset ja niissä mahdollisesti tulevat yllätykset ja kustannusten nousu (ullakkorakentamisessa keskimäärin 10-20 %) tulevat talonyhtiön kuluiksi. Käytännössä vaativissa ullakkoprojekteissa talonyhtiöstä ei ole rakennuttajaksi. Lisäksi jos lopulta rakennuskustannukset (ullakkorakentamisessa noin 3500-4000 € , vaativissa suuremmat, meillä yhden urakoitsijan arvioimana 5000 €) ja lainakulut ylittävät asunnoista saadun myyntihinnan talonyhtiö kärsii tappion, joka tulee osakkaiden maksettavaksi.

Taloudellinen hyöty

Hallitus on esittänyt jatkuvasti ullakkorakentamisen keskeisimpänä märkätilan rahoituksen muotona. On puhuttu ullakolla olevasta ”aarteesta”. Mihinkähän tämä perustuu?

Myös viereistä taloa on haluttu käyttää mallina. No viereisessä talossa,  jonka putkiremontti maksoi 1,6 miljoonaa (meidän arvioitu 3,1 miljoonaa) urakoitsija osti ullakkorakennusoikeuden 190 500 eurolla. Myytäviä asuinneliöitä oli 243,5 mikä teki 780 €/ m².

Ullakolle rakennettiin kolme ns. LOFT asuntoa. Talonyhtiö sai myös katon korjauksen. Tosin ullakkorakennuksen aikana ylimpien kerrosten asuntojen katot tuhoutuivat alihankkijan virheen takia ja talo ei saanut tästä kunnollista vakuutuskorvausta.

Meidän talossamme voitaisiin tietenkin käyttää luotettavampia urakoitsijoita kuten nyt meneillään olevassa märkätilasaneerauksessa, jossa alihankkijan virhe aiheutti kahdessa linjassa 12 huoneiston kohdalta mittavat vesivahingot.

Suurimman naapuritalon ullakkoasunnon (89,5 m²) myyntihinta oli 575 000 € (6 425 €/neliö) ja pienimmän (67 m²) 465 000 € (6 940 €/m²).

Omaan ullakkoomme suunnitellut asunnot ovat tätä suurempia ja toisaalta etenkin Museokadun puoleiselta osaltaan pimeämpiä (ikkunoita ei saa avata). Itse asiassa on kyseenalaistaa ovatko nuo asunnot edes todella asumiskelpoisia ja täyttävätkö ne asunoilta vaadittavan riittävän luonnon valon määrän.  On epävarmaa onko yksikään kunnollinen urakoitsija valmis edes ostamaan ullakkorakentamisoikeutta.

Yhtiön oma rahoitus ullakkorakennukseen olisi vuorostaan valtava riski huomioiden jo nyt yhtiön märkätilasaneeraukseen pyytämän 3,1 miljoonan lainan.

Ullakkorakentaminen toisi toki samalla myös katon saneerauksen. Se myönnettäköön. Mutta kuten jo todettiin katon uusimis- ja korjausmenetelmät ovat kehittyneet siinä mitassa ettei tämä ole edes järkevin tapa katon korjaukseen.

Vaikka ullakkohanke onnistuisikin täydellisesti (kuten nyt putkiremontimme?) niin varsinaisena taloudellisena hyötynä se tuskin kattaisi edes 10% märkätilasaneeraukseen arvioidusta 3,1 miljoonan summasta. Jos ullakon myymistä on siis esitetty merkittävänä märkätilasanaarauksen kulujen kattajana on osakkaita johdettu asiassa harhaan.

Ullakon rakentamisessa olisi myös huomioitava myös pitemmän ajan vaikutukset. Osakkaat menettäisivät varastotilaa ja mitään uusia tiloja ei tulisi heidän käyttöönsä.  Saissimme ainoastaan hieman ahtaamman ja vaikeakulkuisemman pihan ja sinne muutaman paikkaan sopimattoman istutuksen.Tämä olisi kompensaatio keskustassa sijaitsevan varastotilan menettämisestä.

Ullakon rakentaminen toisi toki myös lisää yhtiövastikkeita 432 neliön osalta. Nykyisellä 3,5 euron hoitovastikkeella se merkitsisi 1512 euroa kuukaudessa.Tässä kuitenkin unohdetaan, että ullakkoasunnot myös nostavat ainakin vastaavassa määrin talon kuluja joten mitään lisätuloja ei näistä vastikkeista todellisuudessa kerry.

Kylmävarastona toimivan ullakon muuttaminen  asumistiloiksi lisäisi jo talon lämmityskuluja (nyt 35-40 000 euroa vuodessa) ullakkotutkimusten mukaan noin 13 % ja tietenkin myös  jätekuluja ja muita vastaavia yhteisiä kuluja. Ullakolle on myös tarkoitus asentaa koneellinen ilmastointi mikä ei tietenkään ole talolle ilmainen ratkaisu. Talon muut asukkaat maksaisivat ullakolla asuvien suuremmat kulut talolle.

1512 euron ja reilusti tämän ylittävään kuukausituottoon yhtiö pääsisi myös nopeasti vaikka vuokraamalla nyt tyhjillään olevat ullakon vanhat vaatteiden kuivaustilat varastoiksi. Tai vielä suurempaan tuotoon jos nyt uusitut kellarivarastot asettaisiin vuokralle.

Joka tapauksessa osakkaat siis menettävät heille nykyään kuuluvat varastotilat ullakolta. Kellariin rakennettavat uudet tilat eivät korvaa näitä vaan ainoastaan kellareissa jo ennestään olleet tilat. Pienvarastotilan vuokrat taas ovat pääkaupunkiseudulla 50-150 euro kuukaudessa. Tämän varastotilan taloudellisen arvon jokainen osakas menettäisi eli 600-1800 euroa vuodessa.

Tarkempia ja erilaisia rahoitus- ja riski arvioita ja laskelmia olisi syytä tehdä. Vuoden 2009 yhtiökokous olikin velvoittanut talonyhtiön hallituksen tekemään ainoastaan näitä laskelmia ja sitten tuomaan ne yhtiökokouksen tietoon.  Sen tehtävänä ei ollut suinkaan lähteä käyttämään yhtiön varoja omatoimisesti useiden arkkitehtisuunnitelmien tilaamiseen vastoin yhtiökokouksen selkeää päätöstä ja ilman minkänlaista keskustelua ullakkorakentamisen ja siihen liittyvien muiden toimenpiteiden muodosta osakkaiden kanssa.

Hallitus oletti, että  osakkaat eivät halua mitenkään vaikuttaa ullakkosuunnitelmiin tai niihin liittyviin asukasviihtyvyyden lisäämistoimenpiteisiin. Kenties hallitus oli tässä oikeassa koska enemmistö ei näemmä ollut kiinnostunut tutustumaan asiaan vaan nieli hallituksen selitykset mukisematta.