Hallinnon vaihtuminen ja taloyhtiön uusi aika

As Oy Mechelinin hallinnossa on tapahtunut radikaali muutos.

Talossa pitkään valtaa pitänyt entinen hallituksen puheenjohtaja on siirtynyt talon hallinnosta kokonaan syrjään. Myös viimeisen vuoden taloa johtanut hallitusammattilainen on poistunut talon hallinnosta.

Taloyhtiötä johdetaan nyt niin kuin taloyhtiöitä pitäisikin hallinnoida eli talonyhtiön omien osakkaiden voimin. Samalla talon paisuneet hallintokustannukset tulevat laskemaan reippaasti.

Hallitusammattilaisesta luopuminen merkitsee jo noin 13 000 € pudotusta hallintokuluista. Puhumattakaan erilaisten asiantuntija, konsultti- ja lakimiespalkkioiden pois jäämisestä tai osakkaita vastaan käytyjen hävittyjen oikeudenkäyntien kuluista. Pelkät vuoden 2017 yhtiökokouksen kulut tulevat jäämään kymmenesosaan vuoden 2016 yhtiökokouksen kuluista, jossa maksettiin palkkioita kahdelle asianajajalle, hallitusammattilaiselle ja vielä erikseen isännöitsijälle yhteensä lähes 20 000€. Tällä kertaa ulkopuolisia lakimiehiä ei ollut paikalla taloyhtiön varoja kuluttamassa.

Toisin sanoen ainakin hallintokulujen osalta taloyhtiö on siirtymässä aivan uuteen aikaan.

Muutenkin taloyhtiön hallintoon on odotettavissa selkeitä muutoksia. Taloa vaivanneesta ja osakkaille kalliiksi tulleesta salailun ilmapiiristä siirrytään kohti läpinäkyvää ja osakkaiden oikeuksia ja tiedonsaantia korostavaa hallintoa.  Tavoitteena on tehdä taloyhtiöstä hyvän ja läpinäkyvän hallintokulttuurin mallitalo.

Viime vuosien myrskyjen jälkeen taloyhtiöön onkin odotettavissa kokonaisuudessaan uusi poutasää, vaikka ongelmia edellisiltä vuosilta riittääkin uudelle hallitukselle selvitettäväksi. Pilvipeite on kuitenkin alkanut rakoilla.

Toiminnantarkastuksessa ilmennyt lista aikaisemman hallinnon ongelmista on tosin mittava ja selvitettävää siis riittää. Myös taloyhtiöön aikaisemmin määrätty erityinen tarkastus on edelleen tulossa, mutta uuden hallituksen kanssa siitäkin selvitään varmasti vähäisemmin kustannuksin. Tärkeää on saada talon tilit ja talous kuntoon.

Samalla on luotava luottamusta ja uutta ymmärrystä myös niihin osakkaisiin, jotka ovat lukuisten ongelmien ja erittäin härskien toimintatapojen ilmitulosta huolimatta halunneet jostain syystä edelleen kannattaa vanhaa hallintoa ja sen toimintatapoja.

Aikaisempi hallinto ei kuitenkaan saanut yhtiökokouksessa vastuuvapautta ja uusi hallitus on astunut hoitamaan nyt taloyhtiötä paremmilla eväillä.

Hallituksen puheenjohtajana toimii nyt näitäkin sivuja ylläpitänyt Markku Koivusalo.

Tämä merkitsee myös muutosta näiden sivujen luonteeseen. Sivustosta ei tule edelleenkään taloyhtiön virallista tiedostuskanavaa, joka tullaan hoitamaan muuta kautta, mutta entistä avoimemmin. Siksi sivustojen aikaisempi rooli vähemmistöosakkaiden vaihtoehtoisena tiedotuskanavana kuitenkin automaattisesti laskee.

Sivusto kuitenkin säilyy kertomuksena töölöläisen taloyhtiön historiasta, tapahtumista ja edesottamuksista. Kenties aikanaan sen perustalta voidaan kirjoittaa talon historiikki.

Toivottavasti tästä lähtien sivustolla on kuitenkin enemmän positiivista kerrottavaa taloyhtiön elämästä ja taloyhtiö voi alkaa toimia vähitellen (kunhan vaan vanhat ongelmat saadaan selvitettyä) jopa mallina muille yhtiöille.

Sivustosta on tullut hyvin suosittu etenkin muiden taloyhtiön asukkaiden, osakkaiden ja hallitusten jäsenten kohdalla koska sillä on tuotu muissakin yhtiöissä koettuja ja usein julkisuudessa vaiettuja ongelmia esille.

Sivusto aikoo jatkaa tätä kriittistä roolia taloyhtiön ja kiinteistöalan asioiden kommentoinnin suhteen, mutta toivottavasti talon omalta osaltaan se voi tulevaisuudessa toimia enemmin hyvän hallinnon esimerkkinä kuin varoituksena.

Toivottavasti sivusto voisi tulevaisuudessa tarjota myös esimerkin ja eräänlaisen kasvutarinan, miten taloyhtiö voi selvitä vaikeuksien kautta uuteen kukoistukseen ja että lopulta myrskyn jälkeen voi koittaa pouta sää, kunhan vain järki, tietoa ja avoimuus ja ennen kaikkea sivuston mottona ollut Sapere Aude, rohkeus tietää, voittaa salailun, auktoriteetin ja sokean uskon.

Ja miten osakkaat itse ovat parhaita hallinnoimana omaa varallisuuttaan ja asumistaan ei suinkaan kalliilla palkitut ulkopuoliset hallitusammattilaiset.

”Myrskyn jälkeen nyt nähdä saan. Auringon käyvän hehkumaan.”

Talonyhtiön toiminnasta ja julkisuudesta

Tämän sivuston sivuja on nyt katsottu yli 100 000 kertaa.

Se mikä alkoi 2012 hyvin vaatimattomasti tiedotuksena talon historiasta ja asioista sen osakkaille ja asukkaille onkin nyt neljässä vuodessa saanut laajemman lukijakunnan ja myös joitakin aktiivisia seuraajia. Tarkoituksena oli aluksi lähinnä tuoda esiin niitä seikkoja, joita talon ja sen yhteisen omaisuuden valtaansa ottaneen hallituksen tiedotus ei halunnut käsitellä. Sivusto on kuitenkin sittemmin herättänyt enemmän kiinnostusta talon ulkopuolella.

Sivusto kiittää lukijoita ja palautetta lähettäneitä ja pahoittelee sivuston päivitysten viivästyksiä. Varsinkin viime aikoina perhe- ja työkiireet ovat estäneet sivustolle kirjoittamisen. Tätäkin päivitystä kirjoitetaan ulkomailta.

Erityistä tarkastusta odotellessa

Sinänsä talossa asiat eivät ole juuri viime aikoina muuttuneet. Erityistä tarkastusta odotetaan, jotta vihdoin saataisiin selvyyttä talon hallituksen yhteisten rahojen käytölle märkätilaremontin osalta.

Samalla kuitenkin ilmaantuu jatkuvasti uusia epäselvyyksiä kuten omituisia osakkaille maksettavaksi lankevia ullakkoremonttikustannuksia.

Pienenä paljastuksena kerrottakoon, että tämän hetkisten uusien tietojen perusteella talon hallituksen antamat remonttikustannukset eivät näyttäisi pitävän paikkaansa. Näiden tietojen pohjalta selvittämättä on erittäin SUURI rahasumma. JOS nämä tiedot osoittautuvat tarkemmissa selvityksissä oikeiksi kyseessä on jo lähes ainutkertainen tapaus talonyhtiöiden historiassa. Mutta älkäämme kiirehtikö asioiden edelle vaan odottakaamme tarkempaa puolueetonta selvitystä asiasta.

Tosin jo nyt voidaan todeta, että on järkyttävää, että tällaisista summista voi olla ylipäänsä olla talonyhtiössä epäselvyyttä. Samoin on järkyttävää, että on ihmisiä, jotka ajattelevat voivansa vapaasti ”luottamusasemissa” käyttää yhteisiä rahoja ilman vastuuta selvittää avoimesti tätä rahan käyttöä ja osakkaiden yhdenvertaista kohtelua. Ja toisaalta on lähes yhtä ihmeellistä, että on toisaalta ihmisiä, jotka sallivat tällaisen toiminnan eivätkä ole kiinnostuneita siitä mihin ja miten heidän rahojaan käytetään.

As Oy Mechelinin hallituksen jäsenet Kaarlo Sell ja Rainer Liintola ovat erityisen tarkastuksen hakemukseen kirjoittamassaan vastineessa jopa antaneet ymmärtää, että heidän mielestään varsinainen tieto siitä, miten talon yhteisiä varoja on remonteissa tosiallisesti käytetty ja onko toiminta ollut osakkaita yhdenvertaisesti kohtelevaa, ei kuulu lainkaan laskun maksajille eli yksittäisille osakkaille. Viitaten erityisen tarkastuksen yhteenvedossa yhteen koottuihin osakkaiden yhdenvertaista kohtelua ja varsinaisia remonttikustannuksia ja niiden jakautumista koskeviin tutkintapyynnön tarkennuksiin, Sell ja Liintola kirjoittavat: ”Tässä osiossa hakijat nimeävät monia seikkoja, jotka eivät voi lain mukaan yksittäisen osakkeenomistajan tiedonsaannin piiriin kuuluvia edes erityistilitarkastuksen kautta haettuina.

Sell ja Liintola ovat asiassa väärässä koska kyse on juuri tiedoista, joiden hankkimiseksi erityisen tarkastuksen (ei erityistilintarkastuksen) oikeus on lakiin kirjattu. Tätä virheellistä näkemystä hälyttävämpää on kuitenkin heidän vastineessaan esiin tuomansa yleinen asenne. Se näyttäisi ilmaisevan, ettei heidän mielestään osakkaille kuulu lainkaan se, miten hallitus käyttää osakkaiden rahoja ja toimiiko se tässä osakkaiden yhdenvertaisuutta kunnioittaen. Osakkaille kuuluisi vain hallitusten tekemien toimien yksimielinen hyväksyntä ja laskujen maksaminen.

Uusi ”ullakkoremonttia” koskeva pääomavastike

Ja jälleen talonyhtiö onkin lähettänyt taas uuden pääomavastikelaskun osakkaille. Kyse on nyt julkisivu- ja ullakkoremonttia koskevan 287 345,37 euron lisälainan rahoittamisesta, josta maksettavaa osakkaille tulee lisää noin 80 euroa neliölle.

Mielenkiintoista asiassa on, että laskun mukaan kyseessä on julkisivu- ja ullakkoremonttia koskevasta lainasta.

Mikä ihme on tämä ”ullakkoremonttia” koskeva lisälainan tarve?

Alunperin ullakko päätettiin myydä märkätilaremontin rahoittamiseksi. Tämän lupauksen takia osakkaat äänestivät ullakon myynnin puolesta. Mitään rahoitusta märkätilaremonttiin ei ullakon myynnistä kuitenkaan tullut. Päinvastoin, tämän hetkisten tietojen mukaan näyttää siltä, että ullakon ylimääräisiä suunnittelukustannuksia on rahoitettu märkätilaremontin lainasta. Ainakin entinen isännöitsijä Timo Metsälä väitti aikoinaan yhtiökokouksessa, että ullakon suunnittelukustannukset oli merkitty märkätilan korjauskustannuksiin. Tällainen suunnittelukustannusten merkitseminen korjauskustannuksiin tosin edustaisi hieman kyseenalaista ”luovaa” tilipitoa, mutta toivottavasti erityinen tarkastus auttaa tämänkin ”luovuuden” selvittämiseen.

Kun ullakon myynti ei sitten alentanut märkätilasaneerauksen kustannuksia vaan päinvastoin nosti niitä, niin tämän jälkeen hallituksen pj. Sell esitti, että ullakon myynnillä rahoitettaisiinkin sitten julkisivuremontti. Ja kuinkas sitten taas kävikään, nyt osakkaiden halutaan maksavan taas lisää rahaa julkisivu- ja ullakkoremontista.

Ullakon myynnin jälkeen ullakon rakentamista koskevat kustannukset pitivät tulla kokonaisuudessaan ullakon ostaneelle grynderille maksettaviksi. Tälläkin sivustolla kommentoidussa lehtijutussa Sell esitti talonyhtiön siirtäneen kaikki kustannusriskit urakoitsijalle. Mutta kuinkas ollakaan, nyt ullakon myynti onkin muuttunut erikseen taas lisälainalla rahoitettavaksi ullakkoremontiksi. Tämä on tapahtunut samaan aikaan kun ullakon ostanut grynderi Mika Hautala, jolle varsinaiset ullakon rakennuskustannukset kuuluvat, istuu itse talon hallituksessa.

Siis kerrataan vielä. Grynderi Hautala on siis ostanut taloyhtiöltä (sen osakkailta) ullakon ja sen rakennusoikeuden ja rakentanut (toivottavasti maksaen rakennuskustannukset) sinne asuntoja myydäkseen nämä uudet asunnot voitolla. Tämä sama grynderi istuu nyt itse talon hallituksessa, joka lähettääkin nyt osakkaille (jolta Hautala jo ullakon osti) uusia lisämaksuja ullakkorakentamisesta, jota kutsutaankin nyt tämän osalta ullakkoremontiksi. Ei tarvitse olla Einstein huomatakseen, ettei tässä nyt todellakaan ole kaikki ihan kohdallaan.

Osakkaat siis myivät ullakon (ja luopuivat siellä olevista varastotiloistaan) saadakseen siitä rahaa talon korjauskustannuksiin ja nyt heidän pitäisikin maksaa n. 280 000 lisää julkisivu- ja ullakkoremonttiin. Itse julkisivuremontin varsinaisista kustannuksista ei laskun maksaville osakkaille ole annettu tarkkaa tietoa. Kaarlo Sell on tosin tiedottanut, että se on vähemmän, kun nyt yhdistyneeksi nimetyn julkisivu-  ja ullakkoremontin kustannukset ovat.

Ylimääräisinä pääomavastikkeina lisälainan maksamiseen näytettäisiinkin nyt keräävän pelkästään erityisiä ullakkoremonttikustannuksia, vaikka ullakon rakentamisen kustannusten piti kuulua kokonaisuudessaan grynderille. Tämä ei kuitenkaan näytä vaivaavan suurinta osaa osakkaista, jotka näemmä maksavat mukisematta ihan mitä tahansa hallitus heiltä pyytää.

Mistään tällaisista ullakkokustannusten rahoittamisesta pääomavastikkeella ei olla koskaan yhtiökokouksissa päätetty. Myöskään niitä osakkaita, jotka ovat muutenkin puutteellisilla tiedoilla tehtyjä päätöksiä vastustaneet, ei voida edes velvoittaa niitä maksamaan. Kyse ei ole mistään välttämättömistä perusparannuskustannuksista. Itse asiassa osakkailla ei ole tietoa mistä kustannuksista on itse asiassa kyse? Onkin täysin kyseenalaista kenen ja mihin tarkoitukseen käytettyjä kustannuksia nyt tällä ullakkoremontti kustannus nimikkeellä osakkailta erikseen pääomavastikkeina laskutetaan.

JOS kyse on kustannuksista, jotka eivät osakkaille kuulu tai ovat jotain muuta kuin on väitetty, kyse on yksinkertaisesti petoksesta. Mutta tarkennetaan vielä, että edellisen lauseen edessä on isolla kirjaimilla sana JOS, ettei sivustoa taas aleta uhata kunnianloukkaussyytteillä.

Julkinen keskustelu ja salatut tiedot

Onkin jokseenkin huvittavaa, että samalla kun internetin keskustelupalstoilla saa toisaalta levittää kaikenlaista törkypuhetta ja jopa tappouhkauksia tai kehotuksia, niin kiinteistöalan kohdalla asialliseenkin kritiikkiin ja pyrkimykseen asioiden selvittämiseen yritetään vastata usein uhkauksilla kunnianloukkaussyytteistä. Samalla julkinen keskustelu kiinteistöalan toimijoista ja näiden moraalista yritetään vaientaa täysin.

Tällainen keskustelu olisi kuitenkin erityisen tärkeää ja ainoa tapa parantaa sekä taloyhtiöiden että kiinteistöalan toimijoiden toimintaa. On myös mahdotonta arvioida kiinteistöalan eri palvelutuottajia ja talonyhtiöiden käytäntöjä, jos kaikki tiedot yritetään jatkuvasti salata.

Julkinen ja avoin asioiden käsittely on myös ainoa tapa vastustaa kaikenlaista kähmintää ja varmistaa, että sekä taloyhtiöiden luottamustoimissa toimivat, että kiinteistöalalla palvelevat, todella toimivat kunniallisesti eivätkä vain uhkaile kunnianloukkaussyytteillä puolustaakseen kunniatonta toimintaa.

Ja aika yksikertainen totuus on, että jos asiat eivät kestä päivänvaloa niin usein niissä on jotakin mätää.

Tosin julkisuuden osalta tämä sivusto on ollut paras ”kotivakuutus” talon vähemmistö-osakkaille. Ilman sitä näiden kohtelu olisi luultavasti ollut vielä härskimpää.

Taloyhtiöiden kustannukset

Ihmeellistä on myös, että juuri asunto-osakeyhtiöiden kohdalla myös suuri osa muuten kriittisistäkin kuluttajista muuttuu yhtäkkiä lähes sokeiksi kuluttajiksi, jotka ovat valmiita ”ostamaan sikoja” säkissä ja uskomaan kaiken mitä heille kerrotaan, vaikka tosiasiat olisivat kerrotun kanssa täysin ristiriidassa. Ja tämä vieläpä siitä huolimatta, että kyseessä on usein heidän elämänsä suurimmat menoerät.

Julkisen talouden velasta ja välttämättömyydestä sen pienentämiseen puhutaan jatkuvasti, mutta vähemmän huomiota kiinnitetään yksityisen sektorin velkaantumiseen. Yksityisen sektorin ylivelkaantuminen on kuitenkin taloudelle paljon tuhoisampaa. Yritykset eivät investoi koska ovat suureksi osaksi jo ylivelkaantuneet ja samoin kuluttajilta puuttuu ostovoimaa juuri velkaantumisen tähden. Kotitalouksien suurin menoerä on asuminen, suurin osa veloista asuntovelkaa ja suurin varallisuus kiinni usein velaksi ostetuissa omistusasunnoissa. Ja siellä missä on vielä varallisuutta, on myös sen ottajia. Jos ei muu bisnes, niin ainakin kiinteistöbisnes näyttää kukoistavan.

Samalla siis kun toistetaan kuorossa, ettei julkista velkaa voi lisätä, talonyhtiöt ottavat jatkuvasti lähes sokeasti miljoonien velkoja ”parantaakseen” tuota asunnoissa olevan varallisuuden arvoa. Ja mitä suuremmista summista on kyse, sitä sokeammin ollaan valmiita velkaa ottamaan ja kustannuksia maksamaan.

Eräs osakas tuohtui kovasti, kun märkätilaremontissa siivoja tyttö oli ”vienyt” tältä noin 1 euron arvoisen muoviämpärin. Lähes 3 miljoonaa maksavan märkätilaremontin kunnollinen taloudellinen selvitys ei osakasta kiinnostanut. Taloyhtiöissä tuohdutaan, jos jonkun pyörä on väärässä paikassa, mutta hyväksytään sokeasti, että hallitus käyttää miljoonabudjettia oman mielensä mukaan tai isännöitsijä ei anna kunnon selvityksiä. Mediassa voidaan kiistellä kovasti siitä saako lapset pelata pihalla palloa vai ei, mutta siellä käsitellään tuskin lainkaan talonyhtiöiden hallintoon ja rahojen käyttöön liittyviä ongelmia, vaikka näitä Suomessa kyllä riittäisi pohdittavaksi. Useissa talonyhtiöissä hyvän hallinnon alkeellisetkin periaatteet ovat täysin hukassa.

Ihminen tai ainakaan talonyhtiön osakas ei vaikuta useinkaan olevan rationaalinen eläin.

Se, että on kuitenkin osakkaita, jotka pyrkivät hankkimaan tietoa talonyhtiöiden toimista ja että tätäkin sivustoa on käyty katsomassa nyt yli 100 000 kertaa ja myös muissa taloyhtiöissä on avattu vastaavia sivustoja, voisi kuitenkin antaa toivoa uusista hieman rationaalisimmista ja tietoon vähemmällä pelolla suhtautuvista taloyhtiön osakkaista. Tätä tietenkin vastustavat kaikki ne, joiden omaa etua tuo osakkaiden tietämättömyys ja irrationaalisuus hyödyntää.