Taloudellinen selvitys ja pääomavastikkeet ?

Vaikka putkiremontti oli virallisesti ilmoitettu päättyneeksi ja loppukatselmus pidetty jo 19.10.2012, eivät osakkaat olleet saaneet vielä syksyllä 2013 minkäänlaista kunnollista taloudellista selvitystä remontin kustannuksista ja niiden jakautumisesta. Eivätkä ole saaneet sitä edes kevääseen 2015 mennessä.

Sen sijaan osakkaille lähetettiin 2013 ainoastaan tiedote lainaosuuksien määrästä ja marraskuun 2013 alusta alkaen perittävästä 6 euron pääomavastikkeesta.

Taloudellista selvitystä ei sen sijaan kuulunut, vaikka hallitus oli sitä yli vuoden ajan jatkuvasti lupaillut. Ennen viimeistä varsinaista kesän 2013 yhtiökokousta hallitus oli kuitenkin lähettänyt (23.5.2013) tiedotteen, jossa lopultakin ilmoitettiin, että

tekstikuva_1Varsinaisessa yhtiökokouksessa ei kuitenkaan valmistunutta taloudellista loppuselvitystä ollut eikä märkätilasaneerausta  käsitelty sen enempää kuin myöskään pääomavastikkeiden suuruutta vaan ainoastaan:

tekstikuva2Syyskuussa (12.9) 2013 noin kolmen kuukauden kuluttua varsinaisesta yhtiökokouksesta talon hallitus tiedotti taas uudestaan, että nyt jo aikaisemmin valmistuneeksi ilmoitettu taloudellinen loppuselvitys on vihdoinkin viimeistelty:

Taloudellinen loppuselvitys on viimeistelty urakoitsijan kanssa 5.9.2013 pidetyssä kokouksessa. Lopulliseen asiakirjaan on koottu kuudessa neuvottelussa läpikäytyjen asioiden lopputulos. Asiakirjat on toimitettu edelleen urakoitsijan allekirjoitettaviksi. Pöytäkirjaan on kirjattu lopullinen kustannus sekä urakan myöhästymisestä aiheutunut viivästyssakko. Tiedot rakennuskustannuksen suuruudesta ja maksettavista vastikkeista on toimitettu erillisellä kirjeellä ennen tätä tiedotetta. Kustannukseksi muodostui siis noin 860,- eur / m2. Luettelo kaikesta siitä, mitä urakkaan on sisällytetty, on kattava.

Luettelo kaikesta on siis kattava, mutta mitään muuta osakkaat eivät sitten saaneetkaan sen enempää luettelosta kuin kustannuksistakaan tietää. Mitään ei ole kuulunut myöskään talonyhtiön puheenjohtajan Kaarlo Sellin keräämistä huoneistojen korvausvaatimuksista tai urakoitsijan laskemista kalustehyvityksistä, jotka urakoitsija ilmoitti maksettavaksi osakkaille talonyhtiön kautta.

Rahoitusvastikkeen maksamisesta hallitus taas tiedotti ainoastaan: ”Rahoitusvastiketta maksavien osuus tuloutetaan kirjanpitoon

Erillinen kirje rakennuskustannusten suuruudesta ja maksettavista vastineista, johon hallitus 5.9 tiedotteessaan viittasi, oli vuorostaan syyskuussa verkkoisännöinnin tilinpitäjän Päivi Hakkaraisen lähettämä tiedote lainaosuuksien määrästä.  Siinäkään ei varsinaisesti tiedotettu mitään rakennuskustannusten suuruudesta tai jakaantumisesta vaan todettiin ainoastaan, että

Taloyhtiössänne on suoritettu märkätilojen saneerausurakka. Urakka rahoitetaan2.725.000,00 euron suuruisella lainalla. Laina-aika on 20 vuotta, korko on 12kk eb +marginaali 0,60%. Nostohetkellä kokonaiskorko on 1,149%. Koron tarkistuspäivä vuosittain 4.9. Osakkaille annetaan mahdollisuus maksaa osuutensa lainasta kerralla lokakuussa 2013. Lainaosuuden määrä on noin 864,54 euroa/neliö. […] Mikäli lainaosuutta ei maksa pois, aletaan 1.1 1. alkaen periä pääomavastiketta 6 euroa/neliö/kk.”

Esimerkki Hakkaraisen tiedotteesta.

PÄÄOMAVASTIKKEIDEN KORKO?

variableHakkaraisen tiedote, jossa lainaosuuksien maksamisesta kerralla olisi pitänyt päättää syyskuun loppuun mennessä, näytti kuitenkin tarjoavan osakkaille edullisen 1,149% talonyhtiön lainan. Ongelmana oli ainoastaan, että samassa tiedotteessa ilmoitettu pääomavastike 6€ / m² ei näyttänyt vastaavan lainkaan tiedotteessa ilmoitettua lainan (12kk eb + 0,6) korkoa.

Puhelimessa Päivi Hakkarainen vahvistikin, että kuuden euron pääomavastikkeet, on itse asiassa laskettu kolmen prosentin koron oletuksella, ei siis suinkaan tiedotteessa ilmoitetun koron mukaan.  Osakkaalle jäi nyt epävarmuus siitä kannattaako tämän ottaa oma laina noin kahden prosentin korolla. Periaatteessa talonyhtiön lainan koron olisi pitänyt olla tätä edullisempi, mutta taas suhteessa kerättyyn pääomavastikkeeseen oma laina olisi tullut huomattavasti edullisemmaksi. Osakas saattoikin nyt olla vain täydellisen hämmentynyt asiasta. (Ks. myös Kauppalehden artikkeli asian tiimoilta.)

Hakkarainen ilmoitti, että osakkaiden olisi oltava tyytyväisiä siihen, että yhtiön on neuvotellut talolle lainan niin pienellä korolla (1,149%).  Näinhän osakkaat olisivatkin olleetkin, ellei sitten hallitus olisi alkanut periä pääomavastikkeita kolmen prosentin korko laskeman mukaisesti.

YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS

Hallitus tosin järjesti tämän jälkeen vielä ylimääräisen yhtiökokouksen 1.10.2013, mutta siellä ei suinkaan käsitelty märkätilaremontin kustannuksia. Kokous oli kutsuttu koolle erottamaan varsinaisen yhtiökokouksen toiminnantarkastajaksi valitsemaa Markku Koivusaloa. Koivusalo oli yrittänyt toteuttaa toiminnantarkastajan lakisääteisiä velvoitteita ja pyytänyt muun muassa märkätilaremontin sopimusta ja yhtiön tilinpito-ohjelman tunnuksia. Näitä Koivusalolle ei haluttu antaa. Myöskään Päivi Hakkarainen ei ollut suostunut toimittamaan toiminnantarkastajalle pankin kanssa tehtyä lainasopimusta, josta varsinaiset lainankorot, maksuohjelma ja käsittelykulut olisivat selvinneet, eikä myöskään perustelemaan mitenkään kolmen prosentin korkoarviolle perustuvia pääomavastikkeita muuten kuin esittämällä hallituksen hyväksyneen ne.

Itse ylimääräisessä yhtiökokouksessa hallituksen yhtiökokouksen puheenjohtajaksi palkkaama Jukka Soikkeli kielsi koko putkiremonttiaiheen käsittelyn esittäen, että kokouksen tuli käsitellä ainoastaan toiminnantarkastajan erottamista ja uuden toiminnantarkastajan ja tämän sijaisen valitsemista. Niinpä kun esimerkiksi osakas Fagerstedt yritti käyttää laillista puheoikeutta yhtiökokouksessa kysyäkseen toiminnantarkastaja Koivusalolta märkätilaremontista, Soikkeli kielsi asian käsittelun ja kielsi Fagerstedtia käyttämästä puheenvuoroa yhtiökokouksesta poistamisen uhalla.

Isännöitsijä Metsälä sen sijaan vastasi pääomavastikkeiden osalta esittäen, että kaikki on ilmaistu Päivi Hakkaraisen Koivusalolle erikseen toimittamassa laskelmassa (jossa siis pääomavastikkeet perustuivat 3 % arviolle). Timo Metsälä kuitenkin jatkoi tästä todeten, että lainan kulut ensimmäisen puolen vuoden ajalta  (1.11.2013 – 30.4.2014) ovat 109 227 euroa ja samalta ajalta pääomavastikkeita kerätään 113 680 euroa. Metsälän mukaan ylimääräistä ei siis suinkaan kerätä niin paljon kuin Koivusalo oli epäillyt vaan erotusta oli vain noin 3000 euroa, joka on noin 3 miljoonan lainapääomaan verrattuna promillin luokkaa.  Metsälä mukaan laskelma ei ole senttiäkään vinksallaan vaan eurolleen oikein, hallitus on vahvistanut sen ja Metsälä ilmoitti olevansa laskelman takana. Puheenjohtaja Jukka Soikkeli halusi lopettaa keskustelun asiasta, koska katsoi, että tässä oli kyse vain erilaisista mielipiteistä.

Ongelma on se, että matematiikka ei ole vain mielipide asia ja tuo eurolleen oikea laskelma ja Metsälän ilmoitus 109 227 euron suuruisesta ensimmäisen puolen vuoden lainakuluista perustui juuri tuolle kolmen prosentin koron arviolle, ei suinkaan osakkaille ilmoitetulle 1,149% korolle ja lainan todellisille hoitokustannuksille.

SELVITYS KOROSTA?

Kokouksen jälkeen Metsälä lupasi vielä selvittää asiaa lisää Koivusalolle ja kolme päivää kokouksen jälkeen lähettämässään sähköpostissaan vastasi Koivusalolle. Metsälä lähetti Koivusalolle jälleen tuon kolmen prosentin korkoarvio laskelman, mutta väitti samalla ettei ollut yhtiökokouksessa väittänyt että todellinen korko olisi kolme prosenttia. Näin hän ei ollut suoraan tehnytkään. Sen sijaan Metsälä oli suoraan esittänyt, että lainanhoitokustannukset olivat ensimmäisen puolen vuoden osalta 109 227 euroa, jonka kerätyt pääomavastikkeet ylittivät vain 3000 eurolla. Tuo 109 227 euroa oli kuitenkin suoraan tuosta kolmen prosentin koron arviosta, ei siis suinkaan osakkaille ilmoitetusta ja tilinpitäjän vahvistamasta 1,149 % euron korosta.

Koska isännöitsijä Metsälä on yhtiökokouksessa vedonnut tuohon oppositiolle toimitettuun pääomavastikkeiden laskelmaan ja myös toimittanut sen selvityksenä Koivusalolle sen jälkeen kun tämä oli erotettu toiminnantarkastajan tehtävästä, on kyseessä täysin julkinen asiakirja, jonka muutkin osakkaat voivat saada tästä.

Osakkaat oli siis nyt velvoitettu alkamaan maksamaan 3% oletuksella kuuden euron pääomavastikkeita märkätilaremontista, josta eivät ole edes saaneet edes kunnollista taloudellista loppuselvitystä, eivät mitään selvitystä hyvityksistä ja jonka osalta edes kaikissa huoneistoissa ei olla tehty lopputarkastusta. Lisäksi osakkaille ilmoitettiin, että pankkilaina on nostettu 1,149 % korolla, mutta pääomavastikkeita alettiinkin kerätä 3% korkoarviolla.

Huomautettakoon, että kiista prosenteista ei ole tässä ihan merkityksetöntä sillä vaikka prosenttien erot (1,149% ja 3% ) voisivat näyttää pieniltä, kyse ei ole pienistä summista 2,725 miljoonan euron suuruisen lainan osalta. Ero yhden vuoden osalta euroiksi muutettuna on 50 439,75 euroa (31 319 € ja 81 750 €).

EUROLLEEN OIKEITA PÄÄOMAVASTIKKEITA LASKETAAN LOPULTA

abacus-computerIsännöitsijätoimiston Päivi Hakkarainen oli kuitenkin ilmoittanut, että pääomavastikkeen suuruutta tarkastettaisiin toukokuussa 2014, vaikka isännöitsijä Metsälä ilmoittikin 2013 syksyn ylimääräisessä yhtiökokouksessa laskelman vastaavan lähes täysin lainan kustannuksia ja olevan eurolleen oikein eikä senttiäkään vinksallaan.

Toukokuussa asiaa ei tosin tarkistettu, mutta sitten 24.6.2014 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen kutsuun oli liitetty vuoden 2014 talousarvio, jossa tällä kertaa oli myös pääomavastikkeiden uusi rahoituslaskelma. Nyt siinä esitettiin, että vastiketta peritään vuonna 2014 ensimmäiset viisi kuukautta 6 euroa ja sitten vastike lasketaan lähes puoleen eli 3,5 euroon.  Paitsi ettei todellisuudessa näin ollut tapahtunut, vaan kesäkuun lopussa kuutta euroa oli ehditty periä myös kesäkuulta ja jo heinäkuulta.  Tällä kertaa kuitenkin hallitus suostui keskustelemaan asiasta Koivusalon kanssa, joka huomautti asiasta.  Yhteisesti saatiin myös sovittua, että seuraavien kahden kuukauden pääomavastikkeet lasketaan yhteen euroon ja sitten jatketaan 3,5 eurolla. Tämä oli tietenkin huomattava muutos ottaen huomioon Metsälän aikaisemmat varmat väitteet siitä, että kuuden euron pääomavastikkeet vastaavat lähes täydellisesti lainanhoitokustannuksia ja lyhennyksiä.

Tosin vieläkään ei ole varmuutta siitä vastaako tämä 3,5 euroa nyt todella lainanlyhennys ja hoitokustannuksia ja miten aluksi peritty 6 euroa on laskettu lyhennykseen. Mutta ainakin 3,5 euroa on huomattavasti kohtuullisempi ja varmasti vastaa lainlyhennystä ja kustannuksia paremmin kuin lähes kaksinkertainen kuuden euron summa, jonka isännöitsijä Metsälä siis väitti vielä syksyllä 2013 olevan eurolleen oikein.

Miksi sitten eurolleen oikeita laskelmaa, jonka takana Metsälä ilmoitti seisovansa, lopulta suostuttiin laskemaan lähes puoleen?

Johtuiko tämä siitä ettei tuo kuuden euron vastike ollut lähelläkään oikeaa lainanhoito ja lyhennyskustannuksia kuten Koivusalo oli alun perin väittänyt? Johtuiko se siitä, että Kauppalehdessä oli ollut asiasta juttu, josta isännöitsijä Metsälä oli tosin yrittänyt lehden toimitukseen asti valittaa? Vai johtuiko se siitä, että vähemmistö-osakkaat vaativat yhtiökokoukseen lainanvastikkeen selvittämistä? Oli miten oli, nyt hallinto siis lopulta ”tarkasti” rutkasti alaspäin tuota Metsälän eurolleen oikeata laskelmaa.

Jostain syystä tällä kertaa Metsälä ei lausunut asiasta enää sanaakaan.

Tosin taas ”jostain syystä” talonyhtiö ei myöskään ilmoittanut vastikkeen laskemisesta yhtiökokoustiedotteessaan tai missään muussakaan tiedotteessaan. Osakkaat saivat ainoastaan uudet pääomavastikkeiden maksulaput. Johtuiko tämä taas siitä, että silloin olisi pitänyt myöntää Koivusalon olleen täysin oikeassa kyseenalaistaessaan Metsälän eurolleen oikeat laskelmat? Vai johtuiko se siitä, että jos joku osakas oli mahdollisesti näiden eurolleen oikeiden laskelmien takia mennyt ottamaan ilmoitettua vastiketta halvemman, mutta todellista talonyhtiön lainaa kalliimman lainan, olisi tällainen osakas ehkä voinut hieman suutahtaa asiasta.

Tiedä häntä. Matematiikassa on kuitenkin se mukava puoli, ettei siinä ole kysymys vain mielipideasioista. Tämä siitä huolimatta, että asianajaja Soikkeli yritti aikaisemmassa yhtiökokouksessa esittää, että Koivusalolla oli vain eri mielipide laskelmasta kuin Metsälällä. Toisella kertaa Soikkelikaan ei enää puolustanut isännöitsijän hieman outoja matemaattisia mielipiteitä.

One thought on “Taloudellinen selvitys ja pääomavastikkeet ?

  1. Päivitysilmoitus: Mielipiteitä matematiikasta | Elämää ja asumista Etu-Töölössä

Kommentointi on suljettu.