Erityinen tarkastus ja ”selvittämätön” yli puoli miljoonaa euroa!

Etelä-Suomen aluehallintovirasto on 18.2.2016 tehdyssä päätöksessään määrännyt tilintarkastusyhteisö Tiliextra Oy:n toimittamaan asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 13 §:n mukaisen erityisen tarkastuksen Asunto Oy Mechelinin hallinnosta ja kirjanpidosta.

Aluehallintovirasto katsoo, että hakijat ovat hakemuksessaan esittäneet yksilöityjä epäilyjä siitä, että Asunto Oy Mechelinin johto ei ole menetellyt asunto-osakeyhtiölain ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti märkätilojen saneerausremontin suunnittelussa, urakkasopimuksen tekemisessä ja urakan rahoituksessa, ullakkotilojen rakentamisen suunnittelussa, rakentamisessa ja rakentamisen rahoituksessa ja ullakkotilojen osakkeiden myynnissä ja että yhtiön osakkeenomistajia ei ole kohdeltu yhdenvertaisesti edellä mainittujen korjaus- ja rakennustöiden kustannuksia jaettaessa. Hakijat ovat myös esittäneet yksilöidyn epäilyn siitä, että osakkeenomistajia ei ole kohdeltu yhdenvertaisesti uusittuja kellarivarastoja jaettaessa.

Hakijoiden mukaan osakkeenomistajille ei ole annettu tietoja, joiden perusteella he voisivat arvioida Asunto Oy Mechelinin johdon menettelyä edellä kerrotuissa korjaus- ja muutostöissä, ullakkotilojen osakkeiden myynnissä ja kellarivaraston jakamisessa.

Asunto Oy Mechelinin hallitus on hakemukseen antamassaan vastineessa vedonnut siihen, että asioista on päätetty yhtiökokouksissa sekä tiedottamiseensa kyseessä olevissa hankkeissa. Asunto Oy Mechelin ei kuitenkaan ole vastineessaan esittänyt selvitystä hakijoiden esille tuomiin epäselvyyksiin. Aluehallintovirasto katsoo, että on olemassa asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 13 §:n 3 momentissa säädettyjä painavia syitä määrätä toimitettavaksi erityinen tarkastus Asunto Oy Mechelinin hallinnosta ja kirjanpidosta hakemuksessa esitettyjen märkätilaremontin, ullakkorakentamisen ja varastojen uudelleen jaon osalta.

Hakijat olivat myös pyytäneet lisäyksenä tarkastuksen laajentamista koskemaan 1) As Oy Mechelinin rahaliikennettä koskien osakkaiden märkätilasaneerauksesta maksaman, noin 600 000 – 700 000 euron osuuden selvittämistä. 2) As Oy Mechelinin vastineessaan ilmoittamaan 150 000 -200 000 euron summaan, jonka asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut maksaneensa apunaan toimineille asiantuntijoille ja 3) koskemaan koko ullakkohanketta, koska epäselvyydet koskevat myös kustannusten jakautumista Asunto Oy Mechelinin ja ullakon ostaneen urakoitsija Mika Hautalan välillä.

Aluehallintovirasto katsoi kohtien 1 ja 3 kuuluvan jo alkuperäisen hyväksytyn hakemuksen tarkastuskohteisiin. Sen sijaan aluehallintovirasto on katsonut, että kohta 2 laajentaisi tarkastusvaatimusta alkuperäisestä hakemuksesta poikkeavalla tavalla ja on jättänyt tämän tähden kohdan 2 tutkimatta.

Tämä on tietenkin täysin ymmärrettävää koska kohta 2 oli todellakin alkuperäisestä hakemuksesta poikkeava lisäys, joka aiheutui siitä, että talonyhtiön hallituksen vastineessa Kaarlo Sell ja Rainer Liintola toivat esiin 150 000 – 200 000 suuruisen asiantuntijapalkkioihin käytetyn summan, jota ei ole myöskään koskaan käsitelty konkreettisesti yhtiökokouksissa. Hakijat ymmärtävät tältä osin hyvin Aluehallintoviraston päätöksen, koska kyse oli hakemukseen myöhemmin tehdystä laajennuksesta.

Silti myös tuo summa olisi hyvä saada jollakin tavalla myöhemmin selvitetyksi. Kaarlo Sell on nimittäin jatkuvasti antanut erilaisia tietoja asiantuntijoille maksetuista palkkioista, mutta nyt vastineessaan tarkastuksen hakemukseen hän ilmoitti tuon summan niinkin suureksi kuin 150 000 – 200 000 euroa. Jos tällainen summa on todellakin käytetty asiantuntijapalkkioihin ilman, että osakkailla on konkreettista tietoa mihin tarkoituksiin, mistä asioista ja kenelle hallitus on tuon summan talon yhteisistä varoista maksanut, on kyseessä erittäin huolestuttava talonyhtiön varojen itsenäinen ja perustelematon käyttö hallituksen osalta.

Mutta missä on yli puoli miljoonaa euroa?

question-mark

Kiinnostavinta Kaarlo Sellin ja Rainer Liintolan vastineessa oli kuitenkin siihen vihdoinkin lisätty ote märkätilasaneerauksen kilpailutuksesta ja urakkasopimuksesta.

Ei ihme, että näitä tietoja ei ole haluttu antaa yhtiökokoukselle tai osakkaille aikaisemmin sillä ne eivät vastaa lainkaan sitä mitä osakkaille on kerrottu yhtiökokouksissa.

 

Urakkasopimuksen mukaan urakkahinta on nimittäin ollut kokonaisuudessaan valmiiksi saatettuna ja kaikki työt suoritettuina 2 109 000 euroa.

Summa on lähes miljoona euroa (!!!) pienempi kuin osakkaille alun perin ilmoitettiin märkätilasaneerauksen kustannuksiksi.  Märkätilaremonttiin vaadittiin 3,1 miljoonan euron valtuudet ja tämän arvion väitettiin perustuvan mahdollisimman realistiselle arviolle ja saaduille urakkatarjouksille.

Tästä 3,1 miljoonasta eurosta hallitus ilmoitti sitten päässeensä urakan aikana alemmaksi.

Lopulliseksi hinnaksi on ilmoitettu 2 841 000 euroa.

Tämän summan osakkaat ovat maksaneet joko osuutensa kertasuorituksena tai pääomavastikkeena. Hallituksen puheenjohtaja Sell on ylpeänä ilmoittanut, että summa jäi lähes 250 000 euroa valtuuksien alapuolelle.

Kokonaissumma on kuitenkin edelleen 732 000 euroa suurempi kuin varsinaisessa urakkasopimuksessa ollut summa.

Tästä summasta on toki vähennettävä Finnmap Consulting Oy:lle maksetut suunnittelukustannukset. Isännöitsijänä aikaisemmin toiminut Timo Metsälä on kuitenkin vakuuttanut suunnittelukustannusten pysyneen alle 150 000 euron valtuutuksen. Lisäksi näihin on saatu noin 30 000 euron avustus. Metsälä on arvioinut suunnittelukustannusten olleen noin 110 000 euroa.

Mutta toisaalta itse urakkasummasta on taas on taas vähennettävä urakoitsija Muhosen maksama myöhästymissakko 116 384, 37 €?

Tämän jälkeen selvittämättä on edelleen  738 384 euroa.

Mitään suurempia lisätöitä ei talossa ole tehty. Päinvastoin  urakkasopimustyötkin oli tehty huonosti ja puutteellisesti ja vaikka joitakin lisätyö maksuja olisi voinut tulla eivät ne voi missään nimessä olla tämän suuruisia.

Samoin Juha Särkijärven ja muiden valvojien valvontakustannukset tuskin voivat olla 700 000 euroa, varsinkin kuin osakkaat joutivat teettämään omia tavarantarkastuksia valvonnan puutteellisuuden vuoksi.

Vai onko sitten projektijohto ottanut 700 000 palkkion ja keitä nämä projektinjohtajat ovat olleet?

Vaikka summasta vähennettäisiin ylisuuretkin valvonta- ja projektinjohtokulut niin edelleen summasta puuttuu ainakin yli puoli miljoonaa euroa.

Vaikka sivustolla on omat epäilyksensä siitä mihin tuo puoli miljoonaa on käytetty, niin ilman varsinaisia todisteita asiasta on turha spekuloida tässä sen enempää vaan odotamme erityisen tarkastuksen tuovan asiaan lisää varmempaa tietoa.

Tässä voidaan vain todeta, että yli puolen miljoonan summa ei todellakaan ole mikään pieni summa.

Sen nykyinen ”selvittämättömyys” ja märkätilan kustannuksista tietoisesti jaettu väärä tieto tekee As Oy Mechelinin tapauksesta varmastikin yhden vakavimmista Asunto-osakeyhtiöiden historiassa.

Osakkaiden harhaanjohtaminen

crossing-the-fingers-2011 kesällä pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa hallitus (Kaarlo Sell, hallitusammattilainen Juhani Siikala, Erkki Berglund ja Raimo Korpinen, joka ei ollut lainkaan paikalla) halusivat 3,1 miljoonan valtuutuksen märkätilaremonttiin. Noin kaksi kuukautta aikaisemmin yhtiökokouksessa hallitus oli jo halunnut 2,9 miljoonan euron valtuutuksen putkiremontin aloittamiseen ilman mitään selvitystä putkiremontin suunnittelusta. Hallitus oli kuitenkin itse vetänyt päätösehdotuksen pois sanoen sen tulleen sinne hieman vahingossa. Samalla hallitus oli luvannut valmistautua seuraavaan kokoukseen paremmin, mutta toikin nyt seuraavaan kokoukseen ainoana uudistuksena esitykseen pyynnön valtuutuksen nostamisesta 3,1 miljoonaan.

Hallitus oli saanut nyt riveihinsä uuden hallitusammattilaisen Juhani Siikalan. Kokouksessa ei itse suunnittelua tehneen Finnmap Consultingin tai Kohina Oy:n henkilöt olleet paikalla esittelemässä tekemiään suunnitelmia eikä hallitus suostunut keskustelemaan niistä.

Sen sijaan hallitus oli raahannut paikalle uuden valvontakonsultti Juha Särkijärven kertomaan siitä mitä oltaisiin tekemässä ja samalla vakuuttamaan osakkaat hankkeen järkevyydestä. Osakkaat pyrittiinkin vakuuttamaan 3,1 miljoonan valtuutuksen hyväksymisestä vetoamalla juuri kahteen ulkopuoliseen ”ammattilaiseen” eli useissa kohteissa valvojana toimineeseen Juha Särkijärveen ja vuoden putkiremonttikilpailuja järjestäneeseen hallitusammattilaiseen, Juhani Siikalaan.

Suurin osa osakkaista oli tuolloin täysin yllättynyt hinnan suuruudesta. Usealta taholta mainittiin erimerkkejä täysin vastaavista lähitaloista, joissa oli juuri tehty yli kolmanneksen halvempia remontteja. Huomautettiin, että summa (982/euroa/neliö) oli yli kaksinkertainen tuonaikaiseen (450) Helsingin keskiarvoon.

Särkijärven ja Siikalan mukaan taas 1000 euroa neliöltä oli aivan normaali hinta vastaavissa taloissa ja 3,1 miljoonan summa perustui saatuihin tarjouksiin ja näin ”markkinatilanteeseen”. He vakuuttivat yhdessä isännöitsijä Metsälän kanssa, ettei tarjouksista voitu antaa mitään tarkempaa tietoa kilpailutuksen vuoksi. Tosin kaikki luvattiin tuoda avoimeksi myöhemmin, mitä ei tietenkään koskaan tapahtunut. Siikala ja Särkijärvi kertoivat kuitenkin tehneensä paljon työtä tarjouksien arvioinnissa ja osallistuneensa useisiin kokouksiin.  Erityisesti putkiremonttiasiantuntijana esiintynyt Siikala vakuutti hinnan olevan aivan normaalia tasoa. Kaarlo Sell taas ilmoitti olleensa juuri tekemässä kolmea hanketta, joiden kustannukset olivat 1000 euroa neliöltä. Mitä nämä hankkeet olivat, missä ne oli tehty ja mikä ihmeen rooli Kaarlo Sellillä oli ollut niissä, jäi kokonaan kertomatta.

Toisin sanoen kun osakkaat muistuttivat 450 euron keskihinnasta ja 500-600 euron lähitalojen remonteista, asiantuntijat ja Sell puhuivat jatkuvasti 1000 euron remonteista. Kun kysyttiin perusteluja sille miksi hinta poikkeaa tilastollisista hinnoista, niin Juha Siikala totesi, että ”me ollaan saatu tarjoukset niistä näkyy se summa”.   Kun osakkaat olisivat halunneet lykätä päätöstä ja saada varsinaisen tarjouksen hyväksyttäväksi nähdäkseen myös sen mitä siihen kuului piti Särkijärvi tätä mahdottomana ajatuksena ja Siikala julisti takuuvarmasti, että jos asiassa viivytellään: ”Hinta taatusti nousee, ei putoa missään tapauksessa, se on täysin selvä asia.”

Särkijärvi puolustikin täysin salattua kilpailutusta ja hintaa ”markkinataloudella” ja vetosi myös siihen, että tarjoajien omat marginaalit olivat kuulemma pienet ja näin puristettuina tarjoukset kuulemma osuivat erittäin lähelle toisiaan. Särkijärven mukaan tarkoitus oli juuri hakea luotettavia suuria tekijöitä. Tosin myöhemmin märkätilaremontin vaikeuksissa Särkijärvi väittikin yhtäkkiä ettei Muhosta tai ketään, joka ketjuttaa vastuuta epämääräisille alihankkijoille, olisi koskaan pitänytkään valita, vaikka oli itse yhtiökokouksessa kehunut kuinka tarkkaa ”ammattilaisen” työtä hän oli tehnyt urakoitsijan valinnassa.

Särkijärvi ilmoitti 3,1 miljoonan olevan remonttihinnan katto, johon sisältyy tietty marginaali. Kun häneltä kysyttiin mikä tuo marginaali oli, hän ilmoitti, ettei ole sopiva henkilö vastaamaan asiaan. Isännöitsijä Metsälä ilmoitti, että 3, 1 miljoonaa muodostuu siitä, että pohjalla on saatu urakkatarjous ja tarjoukset jotka urakasta on saatu muodostavat valtaosan summasta. Lisäksi on suunnittelukustannukset, joihin valtuutus oli 150 000 ja valvontakustannukset. (Nyt Metsälä puhui koko ajan 150 000 euron suunnittelukustannuksista vaikka oli aikaisemmin sanonut niiden olleen noin 110 000).  Metsälä vakuutti, että oli tarkoitus hakea kokonaisedullisin hinta. Kun osakkaat protestoivat ettei 3,1 miljoonaa voi olla kokonaisedullisin hinta niin Kaarlo Sell vakuutti, että kokoukseen on pyritty saamaan mahdollisimman realistinen summa. Sell myönsi, että summa voi olla vieläkin suurempi, mutta 3, 1 miljoonaa oli mahdollisimman realistinen arvio ja sillä hetkellä maksimissaan haettu summa, josta toivottavasti päästäisiin alaspäin.

Hallituksen jäsen Berglund myös vakuutti, että oli juristina kiinnittänyt huomiota juuri asioiden laillisuuteen ja vetosi siihen, että mukana neuvotteluissa oli ”ammattimiehiä” kuten Särkijärvi, Siikala ja isännöitsijä Metsälä.

Vaikka koko päätöskohta ullakkoremontin aloittamisesta meinasi ensin kaatua työjärjestystä koskevassa äänestyksessä ja meni läpi vain kahden äänen enemmistöllä, juuri vetoaminen ”ammattilaisiin” ja ”asiantuntemukseen” sai lopulta useammat hintaa kovastikin epäilleet osakkaat äänestämään remontin aloittamisen puolesta ja hyväksymään hallituksen 3,1 miljoonan valtuudet.  Terveellä järjellä nämä osakkaat olivat epäilleet hintaa, mutta kun liuta ”asiantuntijoita”  vakuutti heille sen olevan ehdottomasti paras mahdollinen niin he kääntyivät lopulta kannattamaan remontin aloittamista. Vähemmistö tosin edelleen vastusti päätöstä todeten, ettei annetuilla tiedoilla voida päätöstä ylipäätänsä tehdä. Hallitus tietenkin lupasi tuoda kilpailutuksen jälkeen kaikki tiedot julkisiksi ja selvittää urakkasopimuksen, mutta tätä se ei koskaan tehnyt.

Todellisuudessa Sell, Siikala, Metsälä ja Särkijärvi olivat saaneet jo tuolloin Muhoselta huomattavasti alemman tarjouksen, josta lopullinen urakkahinta tarkentui 2 109 000 euroon. Itse tarjouksia oli hyvin kummallisesti vain kolmelta tekijältä, joista yksi oli jättänyt kolme erilaista tarjousta väliltä 2,3-2,6 miljoonaa. Kallein tarjous oli vähän alle 2,8 miljoonaa, joka oli siis ainoa, joka vastasi edes jotenkin sitä tarjoustasoa, jota hallitus väitti kivenkovaa kaikkien tarjousten edustaneen. Särkijärvi oli väittänyt tarjousten olleen lähes täysin samansuuruisia vaikka eroa oli yli 600 000 euroa.

Toisin sanoen ”ammattilaisten” vakuuttelut ja puheet eivät pitäneet paikkaansa. Ei ihme, ettei tarjouksia tai urakkasopimusta haluttu missään nimessä näyttää myöhemminkään osakkaille sillä tämä olisi osoittanut, että nämä miehet olivat aivan tietoisesti johtaneet osakkaita asiassa harhaan.

3,1 miljoonan valtuudet, 2,9 miljoonan kulut, 2,1 miljoonan urakkasopimus

money-out-the-windowKun hallitus oli saanut 3,1 miljoonan valtuudet se siis teki 2,1 miljoonan urakkasopimuksen Muhosen kanssa. Missään ei osakkaita tiedotettu urakkasopimuksen varsinaisesta hinnasta vaan näiden annettiin ymmärtää, että remonttiin voi nyt mennä tuo 3,1 miljoonaa. Tosin Sell alkoi vähitellen lupailla, että kiitos ”hyvän” hallituksen tuo 3,1 miljoonan summa saatettaisiin kenties alittaa.  Ja todellakin kun varsinainen urakkasopimus oli 2,1 miljoonaa niin oli helppo tällaista osakkaille lupailla kuitenkin pitäen koko ajan 3,1 miljoonan valtuudesta kiinni.

Taloudellista loppuselvitystä remontista osakkaat eivät koskaan saaneet, mutta lopulta heille ilmoitettiin, että remontti maksettaisiin 2.725.000 euron lainalla. Tämä summa perustui siihen, että urakkasopimuksesta vähennettäisiin sopimuksen mukainen myöhästymissakko, jonka suuruus oli sopimuksen mukaan 258 876 euroa. Toisin sanoen kun tuo sakko vähennetään urakkasopimushinnasta (2 109 000) niin jäljelle varsinaiseksi urakkahinnaksi olisi pitänyt jäädä 1 850 124 euroa. Edelleen tässä on siis lähes miljoonan euron ero otetun lainan ja varsinaisen urakkamaksun välillä. Tähän on tosin lisättävä suunnittelukustannukset, joiden oli ilmoitettu olleen noin 110 000 euroa, ei suinkaan miljoonaa euroa.

Muhonen kuitenkin riitautti viivästymissakon vaikka sopimuksessa oli selvästi sovittu sakon laskentaperiaatteista ja remontti oli todellisuudessa viivästynyt joidenkin huoneistojen osalta vielä huomattavasti enemmänkin. Vaikka yhtiökokous oli päättänyt pitää viivästyssakosta kiinni silläkin uhalla, että Muhonen vie asian oikeuteen, oli hallitus ollutkin oikeuden valmisteluistunnoissa valmis neuvottelemaan sakosta ja toi uuden neuvotteluratkaisun uuteen yhtiökokoukseen, jossa osakkaiden olisi maksettava lisää 116 000 euroa. Yhtiökokouksen jälkeisessä tiedotteessaan Kaarlo Sell ilmoitti, että viivästyssakkojen määräksi muodostui 116 384,37 €. Tässä on jälleen jotakin omituista sillä alkuperäinen viivästyssakko oli 258 876 euroa. Kenties Sell tarkoitti, että taloyhtiölle tuli lisää maksettavaa 116 384, 37 euroa. Nyt joka tapauksessa märkätilaremontin lopullinen hinta nousi taas 116 000 euroa 2 841 000 euroon ja osakkaille tuli jälleen uusi pääomavastine maksettavaksi märkätilaremontista.

Miksi hallitus oli valmis antamaan viivästymissakosta periksi? Samaan aikaan se ei suostunut sovintoon yhtiökokouksen päätöksiä ja pöytäkirjoja koskevassa oikeusjutussa talon omien osakkaiden kanssa vaan oli valmis viemään asian varsinaiseen tuomioistuinkäsittelyyn, jossa hävisi osaksi jutun. Viivästyssakon osalta hallituksella olisi ollut paljon paremmat voittomahdollisuudet kirjatun sopimuksen perustalta. Hallituksella näytti olevan kuitenkin tärkeämpää saada hinnalla millä hyvänsä itselleen täydellinen vastuuvapaus märkätilaremontista kuin pitää kiinni sopimukseen merkitystä viivästyssakossa. Vai halusiko hallitus välttää varsinaista oikeudenkäyntiä, jossa sen salaamat remontin todelliset summat olisivat tulleet julkisiksi? Oliko hallitus valmis taas luopumaan viivästyssakon perustalta talolle kuuluvasta 142 491 tai 116 384, 37 euron summasta (riippuen siitä mikä hallituksen antamista sekavista luvuista pitää paikkansa) koska se pelkäsi muuten joutuvansa pulaan omien toimintojensa suhteen. Tämän lisämaksun se saattoi jälleen laittaa osakkaille maksettavaksi ylimääräisenä pääomavastikkeena, kun uhkana olisi voinut olla sen oma korvausvelvollisuus paljon suuremmista summista.

Lopulta siis sopimuksen perustalta 1 850 124 euroa maksaneesta urakasta tuli yhdessä suunnittelu- ja valvontakustannusten kanssa osakkaille maksettavaksi 2 841 000 euroa. Jälkimmäinen osakkaiden todellisuudessa maksama summa on miljoona euroa suurempi kuin sopimuksen perustalta itse urakasta olisi pitänyt maksaa.

Suunnittelukustannusten valtuutus oli ollut 150 000 euroa, mutta hallitus puolusti Finnmap Consulting Oy:n valitsemista suunnitteluun näiden tekemän halvimman tarjouksen perustalta, joka oli 120 048 €. Lisäksi suunnitteluun oli saatu avustusta 30 000 euroa. Tämän mukaan suunnittelukustannusten olisi pitänyt jäädä alle 100 000 euron eikä siis suinkaan kattaa miljoonan euron eroa lopulta osakkaiden maksamassa summassa ja urakkasummassa. Tältä osin selvittämättä on 900 000 euron summa. Miten tahansa lukuja pyörittelisi tai mitä tahansa valvonta- ja lisäkustannuksia asiaan laittaisi, ei tuota 900 000 euroa saa millään katetuksi. Hurjimmillakin lisäkustannuksilla ”kadoksissa” on yli puolen miljoonan euron summa siitä mitä osakkaat ovat joutuneet märkätilaremontista maksamaan.

Toivottavasti erityinen tarkastus tuo selvyyttä siitä mihin nämä rahat on käytetty tai mihin ne ovat kulkeutuneet.