Vielä tarkennusta märkätilaremontin pääomavastikkeista

Sivustoja jo pitempään lukenut asiallinen ja keskusteleva uuden ajan isännöitsijä on kommentoinut myös kirjoitusta pääomavastikkeista ja esittänyt siihen huomautuksia. Koska pääomavastikkeiden käsittely sivustolla on voinut aiheuttaa epätietoisuutta siitä mistä on ollut kysymys, kommentoimme asiaa myös vielä julkisesti.

Sivustolle on aivan oikein huomautettu, että pääomavastikkeista vaaditaan aina jälkilaskelma, jossa näkyy paljonko pääomavastikkeita (ja lainaosuussuorituksia) on kerätty sekä paljonko lainanlyhennyksiin, korkoihin ja kuluihin on mennyt. Näiden erotuksesta syntyy pääomavastikejäämä, joka lasketaan kumulatiivisesti. Tuo pääomavastikeylijäämä siirtyy seuraavalle tilikaudelle ja jakautuu kaikille pääomavastiketta maksaville velallisille tasaisesti.

  1. Sivustolta onkin kysytty miksi siellä ei mainita, että vaikka yhtiö budjetoisikin pääomavastikkeen liian ison koron mukaan tästä huonoimmillaankin seuraa vain tehotonta pääomankäyttöä. Pääomavastikkeen ylijäämää, joka makaa yhtiön tilillä.
  2. Toiseksi on huomautettu, että pitää huomioida lainojen lyhennysaikataulu. Tyypillisesti taloyhtiön lainaa lyhennetään kaksi kertaa vuodessa. Tällöin pääomavastikeperinnän pitääkin olla ylijäämäistä, jotta yhtiöllä on heti varaa aina maksaa tuo puolen vuoden lyhennys.
  3. Rahan ei kuitenkaan pitäisi kadota yhtiöstä, vaan jälkilaskelmalla voidaan osoittaa kuinka suuri osuus ylijäämästä kohdistuu kuhunkin huoneistoon. Isännöitsijätodistukseen lasketaan huoneiston velkaosuus, joka siis tässä olisi todellista lainaosuutta pienempi ylijäämän vuoksi.
  4. Samalla on huomautettu, että Kauppalehden jutussa mainittu kaksinkertainen korko olisi virheellisesti sanottu, sillä taloyhtiön korko on se, mikä se lainasopimuksen mukaan on, ja mahdollinen kulujen yli peritty pääomavastike näkyy lainasta vastaavien osakkaiden eduksi pääomavastike jälkilaskelmalla.

Asiallinen huomauttaja on kysynyt, onko niin, että talonyhtiössämme on kerätty ainoastaan ylenmääräisesti tuota ylijämää. josta talonyhtiö ei sinällään hyödy rahojen maatessa nollakorkoisella pankkitilillä. Asiallinen isännöitsijäkin toteaa, että parempi on että osakkaat maksavat vastiketta vain tarpeen mukaan.

Huomautuksen tehnyt isännöitsijä on omalta osaltaan aivan oikeassa. Ja asia onkin varmasti hänen mainitsemalla tavallaan normaalisti talonyhtiöissä, mutta tilanne As Oy Mechelinissä ei ole aivan tällainen, mikä taas on aiheuttanut epäilyksiä siitä voidaanko luottaa, että pääomavastikkeet vastaavat lainanhoitokuluja.

1. As Oy Mechelinissä pääomavastikkeita ei rahastoida vaan ne tuloutetaan yhtiön kirjanpitoon menoihin ja tuloihin vuosittain. Näin vuokranantajat voivat vähentää ne verotuksessa. Tämän takia ei kuitenkaan ylijäämää saisi tulla yhtään liikaa, koska kyse olisi silloin talonyhtiön tekemästä ”voitosta”, josta olisi vuorostaan veroseuraamuksia. Jos pääomavastike ylijäämää siis syntyy huomattavasti, ei kyse ole vain siitä, että pääomat makaavat yhtiön tileillä. Tulouttamisessa makaavia ylijäämäisiä pääomia ei saa syntyä tai jos niitä syntyy, niin silloin niistä on maksettava veroa. Tulouttaminen on edullista vuokranantajille, mutta vaatii hyvin tarkkaa toimintaa kerättyjen vastikkeiden määrän suhteen. Vastikkeita ei voida tässä tapauksessa kerätä suhteellisen huolettomasti erilliseen rahastoon.

2. Toiseksi sivusto tietää hyvin, että on huomioitava lainojen lyhennysaikataulu ja pääomavastikkeen perintä on oltava jossain määrin ylijäämäistä. Mutta kuten jo huomautettiin, tulouttamisen takia asiassa on oltava erityisen tarkka. Ylijäämät eivät saa olla liian suuria, jos talonyhtiö ei vuorostaan halua ylimääräisiä veroseuraamuksia. Lisäksi tämä ylimääräinen osa oli lisätty vielä tuohon 3 prosentin korkoarvioon.

Pääomavastikkeita alettiin siis kerätä niin, että varmuuden vuoksi ylijäämää jäi vielä tuosta 3 prosentin korkoarviostakin. Lisäksi suuret epäilykset syntyivät siitä, että Timo Metsälä esitti yhtiökokouksessa juuri nuo 3 prosentin arviosummat ikään kuin todellisina lainanhoitokuluina ja vasta vielä tästä 3 prosentin kuluista lisäksi perityn ylimääräisen tuona normaalina varautumisena. Metsälä totesi, että lainan kulut ensimmäisen puolen vuoden ajalta (1.11.2013 – 30.4.2014) ovat 109 227 euroa ja samalta ajalta pääomavastikkeita kerätään 113 680 euroa. Metsälän mukaan ylimääräistä ei siis suinkaan kerätä niin paljon kuin Koivusalo oli epäillyt vaan erotusta oli vain noin 3000 euroa. Metsälä mukaan laskelma ei ole senttiäkään vinksallaan vaan eurolleen oikein, hallitus on vahvistanut sen ja Metsälä ilmoitti olevansa laskelman takana. Myös kokouksessa ainakin hallituksen jäsen Rainer Liintola väitti sen olevan täysin oikein.

Tuo Metsälän 3000 euroa ylijäämää, oli kuitenkin suhteessa 3 prosentin laskelmaan, ei suinkaan 1,149 prosentin korkoon. Toisin sanoen Koivusalo oli oikeassa, että ylijäämää kerättiin huomattavasti enemmän. Hallitus on tämän käytännössä lopulta myöntänyt laskiessaan sitten lopulta myös Koivusalon painostuksesta pääomavastiketta (jonka piti siis olla prikulleen oikea) lähes puoleen kesän 2014 varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Tosin vieläkään emme tiede ovatko pääomavastikkeet oikealla tasolla sillä hallitus ei ole suostunut tuomaan yhtiökokouksiin lainasopimusta tai todisteita todellisista lainankustannuksista. Lisäksi pääomavastikkeiden 12 kuukauden euriboriin sidotun lainan korko on jo viime tarkastuspäivänä (4.9.2014, 0.418) laskenut ollen 1,018 prosenttia ja tulee taas luultavasti 4.9.2015 laskemaan. 12 kuukauden euribor on nyt 0, 188 prosenttia mikä tekisi korosta 0,788 jos se voitaisiin tarkistaa nyt eikä 4.9.2015.

3. Rahojen ei tietenkään pitäisi voida kadota mihinkään, mutta kun pääomavastikkeet tuloutetaan vuosittain, on vaikeampi valvoa mihin ne todellisuudessa kulkeutuvat. Näin varsinkin yhtiössä, joka ei suostu antamaan lähes mitään tietoja muuten kuin erityisen tarkastuksen kautta ja saa nähdä suostuuko se tähän kunnolla silloinkaan. Luottamusta ei myöskään lisää se, että jo nyt esimeriksi yhtiössä on harrastettu sanoisimmeko hyvin luovaa kirjanpitoa, jossa esimerkiksi ullakkosuunnitelmien kustannukset on erittelemättä upotettu korjauskustannuksiin.

4. Kauppalehden jutussa Koivusalon suuhun oli pistetty kommentti, että hän huomasi oikean koron olevan yli kaksinkertainen. Tässä on kyseessä journalistinen yksinkertaistaminen ja sen mahdollisesti aiheuttama väärinkäsitys. Koivusalo kertoi, että hän huomasi, että korkoa oli alettu periä laskelman mukaan, jossa korko olikin yli kaksinkertainen. Tietenkään itse pankkikorko ei ollut kaksinkertainen vaan kaksinkertainen oli oletuskorko korkolaskelmassa, jonka perustalta pääomavastikkeita alettiin periä. Väärinkäsitysten välttämiseksi lause olisi tietenkin voitu kirjata muotoon: ”todellisuudessa pääomavastikkeina kerätty summa perustui yli kaksinkertaiseen korkolaskelmaan.” Varsinaisesti jutussa ei ollut kuitenkaan mitään virhettä koska oikealla korolla tarkoitettiin tuossa yhteydessä sitä laskelman korkoa, jonka perusteella pääomavastikkeita oli oikeasti alettu periä. Yrittäessään aktiivisesti saada jutun pois Kauppalehdestä, Timo Metsälä yritti kieltää tuon kolmen prosentin koron, vaikka oli itse väittänyt ylimääräisessä yhtiökokouksessa sen pohjalta tehdyn korkolaskelman vastaavan todellisia kuluja.

Varsinainen totuus pääomavastikkeista selviää kenties vasta erityisessä tarkastuksessa, jos silloinkaan. Mutta on jo nyt selvää, että asia ei ole aivan yksinkertainen tai avoimen rehellinen sillä jostain syystä sen osalta Metsälän on täytynyt antaa harhaan johtavaa tietoa yhtiökokouksessa eikä varsinaista lainasopimusta ole voitu tuoda yhtiökokoukseen vaikka sitä on sinne pyydetty.